ワンルームマンション投資は得か損か?他の手段と比較

ワンルームマンション投資
ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資は得か損か、リスクはあるのかを営業売込みの体験談からまとめました。また筆者は民泊もやっているので民泊との比較もしています。結論、不動産投資で使える投資はどれかは一概にはいえなく判断基準次第です。

筆者は年収およそ2019年時点で800万程度で、不動産投資やワンルームマンション投資などが気になりだす頃でして、不動産投資の営業マンにあったり、ワンルームマンション投資を始めた友人の話や自分でやっている民泊と比較しながら、短期的な話と将来の中長期的な話とそれぞれワンルームマンション投資は得か損かをお話ししたいと思います。

ワンルームマンションは得か損か

まず皆さんが気になるワンルームマンション投資ですが、結論として判断基準次第です。正解はこれというものはありません。あればみんながそれを始めればいいことになっちゃいます。しかし自分なりの正解を導く判断基準はあります。自分がどの投資をすればいいのか、不動産投資でいうとどれがワンルームがいいのか、タワマンか、民泊なのかは決められると思います。

そこでまずはワンルームマンション投資のメリット、デメリット、リスクを解説します。

メリット

まずワンルームマンション投資のメリットを不動産投資の中で比較してメリットをあげるとすれば、不動産投資の中では規模が小さいので始めやすい、節税効果がある、保険代わりになる、資産になる、の4点です。ただこれもあなたの年収や状況により本当に差が出るのであくまで判断基準として考えてください。

不動産投資規模としては始めやすい

まずワンルームマンション投資は、不動産投資の中では当然規模が小さいので、購入金額も低めとなるので始め易いです。購入価格が低いということはすなわち空室時の家賃として負担しないとならない金額も低いことになります。

不動産投資は、規模がかなりピンキリでタワマンを投資目的で購入するケースもありますが、初心者や年収が低い人には正直お勧めできません。リスクが高すぎます。本当はワンルームマンション投資でさえも、人生で一番高い金額なので勉強会や本を購入するなど絶対にすべきなくらいです。

節税

またワンルームマンション投資で必ず話題になるのが、節税効果です。ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資であれば節税効果がメリットとしてあると説明する営業マンがほとんどです。

ワンルームマンション投資の節税効果は確かにあるものの、節税効果に関しては要注意でしてあなたの年収がいくら次第化でメリットにもなれば大したメリットにもならない場合があります。

例えば節税するほど年収がない方の場合は、節税するほど税金も高くないので正直節税効果をメリットとしてとらえるほどではないですが、年収が高い場合は節税効果として考えてもいいかもしれません。ただ、本質的には赤字にして節税なのでそりゃ当たり前じゃん的な話でもあります。

保険代わりになる

3つ目のワンルームマンション投資のメリットとして、保険代わりになるというメリットを訴求する営業マンがほとんどです。これは事実で確かに保険代わりになります。団体信用生命保険というものに加入することになるのですが、加入しておくと住宅ローンの借主であるあなたが万が一亡くなった場合に、返済義務がなくなります。そのため、奥さんや家族がそのワンルームを資産としてもつことが可能になり、生命保険代わりとなるというわけです。

事実ではあるのですが、あなたが独身だったり、返済前に死亡するリスクを考えたら、まあそこまでメリットにならないかなーという肌感です。大事なのは投資目的であって、投資に直接関係しないメリットをどこまでメリット捉ええるかですね。だって、返済しきればほぼメリットにならないのですから。

資産になる

4つ目のワンルームマンション投資のメリットですが、完済できればあなたの資産になるというメリットです。ほぼ多くのワンルームマンション投資を行う方の目的が資産になるところでして、例えば年金をもらる年齢になったときに完済できていれば家賃収入が期待できます。たしかにこれはメリットでしかありません。

デメリット

一方でワンルームマンション投資のデメリットはというと、利回りが規模が小さいので低め、税金など案外コストがある、土地が残らない、という3点でしょうか。

利回りは低め

ワンルームマンション投資のデメリットとして、利回りが低いという部分は規模が小さいので始めやすいというメリットの裏返しです。

これは仕方がありません。部屋の大きさが小さいので、その分入居で埋まっていても利回りとしては他の不動産投資よりも低めになるのは当然です。

利回りは、不動産投資で必須の使える知識で、物件価格に対する家賃収入の割合になります。例えば、年間の物件価格支払いが100万円だとして家賃収入が入居率100%で150万円だと利回り150%です。ただこれはあくまで例なのでこんなに高くないです。

ワンルームマンション投資の平均利回りは、おおむね5%程度といわれています。銀行の定期預金や金融商品に比べると高いは高いですが、他の手段の1つである民泊の利回りだと200%とかいっちゃいます。例えば13万のワンルームを民泊として出すと毎月90%の稼働率で30万円ほど入ります。民泊の事例は、民泊の稼働率は85%!歌舞伎町の体験談でまとめています。

税金などコストが案外ある

また案外初心者だと見逃しがちなのが、固定資産税などの税金やコスト面です。固定資産税だけでなく、空きが出た場合の広告費用や修繕費などなかなかかかります。

結構かかります。筆者の親はアパート経営をしていますが、空きが出た時の入居者募集は結構コストかかっているようです。礼金ゼロにするくらいなので、退去時のコストはけっこうかかります。またここがワンルームマンションのリスクにもつながります。

土地が残らない

ワンルームマンション投資のデメリットとして、土地が残らないと言う部分は覚えておく必要があります。ワンルームマンション投資は、何部屋もあるマンションの1室つまりワンルームに対して投資します。当然マンションの土地はその部屋数で割ることになるので、ほぼワンルームマンション投資における購入価格に土地代は含まれません。

そのため土地が残りやすい1棟買いよりも最終的な価格がやすくなりがちです。出口戦略はかなり重要なのでよく考える必要があります。

リスク

次にワンルームマンション投資のリスクですが、1人であるがゆえに退去が早いことと、空室リスクの2点です。ここは要注意ポイントです。

退去が早い

まず結構直感的にわかると思いますが、ワンルームマンション投資のリスクとして退去が早い、つまり回転が速いがあげられます。ここはメリットになる場合もありますが概ねリスクとしてとらえるべきです。

退去が早いとその分、入居者募集の広告コストがかかる頻度が高まります。ワンルームオーナーとして一番嬉しいのは、同じ入居者で2年に1度契約更新料を搾り取るパターンです。

しかし1人入居なのでそうもいきません。特に都内の独身なんて若い人だと頻繁に引っ越しますよね。恵比寿やら麻布やらなんやらで。なので、ここはけっこう面倒になると思います。

空室リスク

また空室リスクはワンルームマンション投資に限らないですが、当然リスクとして残ります。いまは人口減少時代ですから、よほぼ条件の良いワンルームマンション投資物件でないと、空室になります。

また先ほど退去の話をしましたが、退去されると1か月は募集で空きになるため実質入居率というか稼働率は高くても90%程度にしかなりません。2年に1度は1か月分の家賃収入がなくなおかつ入居者募集の広告費用で1か月分くらい宣伝費としてお金が消えると考えるべきです。

ワンルームマンション投資を失敗しないための知識

とはいえ、ワンルームマンション投資で成功している方がいるのも事実ですし、失敗しないために何に気をつければいいかを解説します。あくまで不動産投資の本を読んだ知識と、一般論としてにはなりますが、知識としては役立つはずです。

徒歩距離

まず賃貸において自分が借りる場合、駅徒歩何分かめちゃくちゃ重要ですよね。駅徒歩何分かはかなり重要でして、基本的には近ければ近いほど物件の価値としては高いです。

目安は駅徒歩5分以内ですが、人気な物件は徒歩圏3分とかが多いです。10分になるとけっこうしんどいので借り手がつかないリスクが高くなります。

これは単純に遠いと疲れるだけでなく、女性の場合は夜道を歩く時間が長くなるので避けられがちです。またワンルームマンションだと1人暮らしなので車を持っているケースも少ないため、遠いときついです。

築年数

また築年数もワンルームマンション投資においてかなり大事です。築年数は単純に新しい古いとかの話だけでなく、このあとお話しする生産緑地化や第2次ベビーブームなど人口動態とも関連します。

結論からいうと、2019年時点で築年数10年以内が好ましいです。理由としては、

エリア・場所

またエリアや場所も大事です。基本的にワンルームマンション投資の場合は、日本自体が人口減少していますから、大都市部での投資になります。

なので、都内でも最低23区、大阪も繁華街から近い駅やエリア中心です。田舎で購入しても買い手もいないですし、入居者もいないので負債となるだけです。絶対にやめましょう。

周辺環境

またワンルームマンションの場合は周辺環境のチェックも非常に重要です。1人暮らしが快適に暮らすための生活環境が周辺にあるのかチェックしましょう。

具体的には、コンビニ、スーパー、クリーニング屋さん、居酒屋や外食出来るお店などですね。実際に自分がこのワンルームマンションで1人暮らししたいかなど具体的にペルソナを設定して考えましょう。ペルソナとは、人物像でして例えば北千住などでは東京芸大や東京電気大があるのでそういった大学生が求めるものを考えましょう。

ワンルームマンション投資のための使える不動産知識

次に中長期的な不動産投資やワンルームマンション投資に使える知識を共有します。けっこうこの辺まで公開しているサイトは見ないので絶対必読です。将来的な不動産投資やワンルームマンション投資に使える知識としては、生産緑地化、人口減少、人口動態、世界経済です。

生産緑地問題

生産緑地問題は、不動産投資を考える方にとって必読の使える知識です。生産緑地問題とは、2022年に大都市部で起こるマンションや戸建て用の住宅地が一気に供給される問題のことです。

東京ドーム2875個分と言われており、かなりの住宅地が供給されるため、大都市部では不動産の価格変動が起こると言われています。これは法改正によるものなので避けようがありません。2022年まで不動産投資に関する勉強だけに止めることもいいかもしれません。筆者はその予定です。
引用:https://toyokeizai.net/articles/-/181979

人口減少

2つ目の不動産投資やワンルームマンション投資で使える知識としては、人口減少がありますよね。いま日本は人口減少中なのは少子化で目に見えていますが、エリア別で見ると人口が増えている都道府県もあります。

もちろん東京ですが、東京の中でも23区ですね。さらに23区の中でも中央区などは人口が増えていますよね。これはタワマンの影響ですけど、都道府県別やエリアごとの人口増減とその理由は、チェックしましょう。

人口動態

次に不動産投資やマンション投資で使える知識としては、人口動態ですね。かなり重要です。というのも将来的に人口減少や少子化といえども、増える傾向にあるのが1人暮らしです。

なぜかというと、晩婚化と離婚率の増加を受けて人口は減ってきていても、1人暮らし層は増えているためです。そのため、この情報に関してはワンルームマンション投資を後押しする有力な情報になりそうです。ただこの使える知識もあなたが狙っているエリアで1人暮らしが増えているかどうかを考える必要があります。区役所の公式HPとかみれば乗っていそうです。

世界経済

あとは世界経済ですね。国内の不動産投資やワンルームマンション投資なのに世界経済が関係するのかって思うと思いますが、経済はいろいろなことが関連を起こすので知っていることにこしたことはありません。

特にワンルームマンション以上の不動産投資をしたい場合は絶対に知るべきです。いまでは海外の富裕層が日本のタワマンを投資目的で購入する時代なので、世界経済はそういう意味でも関係してきますし、経済状況次第で価格も変動するので失敗したくない方は必須の知識です。おすすめの世界経済の状況把握では、有名なファンドマネジャーであるレイ・ダリオ、経済ニュースをウォッチしましょう。zuuonlineでは2019年は金融危機到来説が唱えられており、あまり買い時ではなさそうです。
引用:https://zuuonline.com/archives/183659

ワンルームマンション以外の使える不動産投資

次にワンルームマンション投資以外の不動産投資の方法として、民泊があります。民泊は筆者も行っており、利回りが高いのが魅力です。

民泊とワンルームマンション投資を比較すると、資産にしたいかどうかで変わるかと思います。あくまで最終的に資産にしたいのであればワンルームマンション投資ですし、転貸でもいいのであれば民泊がおすすめです。民泊の場合は稼働率90%で利回り200%は期待できます。ただ民泊法案が改正されて、180日制限があるなど毎日稼働が出来ないのが難点です。180日以外は、マンスリーなどで貸し出すことになり、若干収益性は落ちます。まあワンルーム購入して民泊として貸し出す方法もよさそうですが、規制が厳しいので購入さえすれば民泊が出来るわけではなくいろいろなルールや条件を満たす必要がありますのでかなり面倒です。また法改正でいつ民泊がどうなるかも不透明です。

ワンルームマンション投資は出口戦略が重要

ちなみにワンルームマンション投資だけでなく、不動産投資は出口戦略がめちゃくちゃ重要です。出口戦略とは、最終的にどう不動産投資を締めくくるのか?ですが、選択肢は概ね3つで、売却、住む、賃貸に出し続ける、になります。

売却

まず売却ですが、多くのワンルームマンション投資は売却前提が多いです。また、その場合は売却する前提で投資物件を探します。理由としては、自分が住むかどうかも含めてワンルーム投資物件を探して購入するのと、最終的に売却する前提で投資物件を探して投資するかはかなり物件選びが変わります。

住む

住むということも出口戦略としてありえます。この場合は、前提として自分が老後などで住んでもいいなと思える物件をワンルームマンション投資として考えますが、基本的に老後とかで1人暮らしを前提にする人生設計はないのであまりありえません。

賃貸に出し続ける

他には賃貸に出し続ける、と言う出口戦略もあります。正確には出口になっていませんが、ありえますね。ただ、人口動態も変わり経済も変わり人口数も減る中で、ずっと賃貸で借り手がいるかどうかは読めないので、基本的には複数の選択肢が取れるようにしたほうが無難ではあります。

それでは、ここまで読むとワンルームマンション投資が向いているか向いていないかできると思うので、ワンルームマンション投資のオススメとワンルームマンション以外のオススメとして、筆者が参加してきたアパートの勉強やセミナーを無料で開催している会社をご紹介します。絶対に不動産投資は失敗すると多額のお金がもったいないので勉強をオススメします。人生で一番高い買い物ですよ?

ワンルームマンション投資オススメのランドネット

ワンルームマンション投資のオススメとしては、ランドネットが個人的にはオススメです。ランドネットは、中古のワンルームマンションを中心にしているのが強みです。特徴として、余計な仲介会社を挟まずランドネットが選定したワンルームマンション投資物件を中心に直接お客さんに紹介できるので、安めに購入できます。

また、もちろん希望があれば伝えることでオーナーに交渉して仕入れてくれることもしてくれます。筆者はランドネットの限定無料PDFをDLしなかなか良かったので、そのまま不動産投資無料勉強会にも参加しました。

ワンルームマンション投資以外ならアパート経営でPRESI

Presiグループ

もし今回の使える知識を学んだ結果、自分はワンルームマンション投資ではなく、アパート経営やアパート投資がいいかもしれないと思った方は、PRESIがオススメです。PRESIは、ワンルームを否定しアパート経営をオススメしているんですが、どっちも知れば知るほど一長一短なので、どっちも勉強したほうが最終的な納得感は高まるでしょう。

PRESIはアパート投資の場合は、土地が自分のものになるため、最終的な価格が残りやすいことをオススメしており、これは確かに納得感があります。ただし年収が700万円以上でないと無料相談に乗ってもらえません。これは、投資力がないと判断されているということなので、ある意味諦めるしかありません。筆者は700万円以上の収入はあるものの、最終的な購入金額にビビり2022年もまだ出しまあいっかと面談したものの見送りました。

まとめ

まとめですが、ワンルームマンション投資は慎重に行いましょう。でないと大損することまります。またワンルームマンション投資以外にも不動産投資の手段は多くあるので、複数の勉強会に参加し納得感を高めて決めることが何よりも重要です。だって、人生で一番の買い物ですよ?受験勉強に何時間もかけて不動産投資に勉強時間を割かないのはあまりにも本質を見失っていると思います。

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