不動産投資の勉強を初心者向けで解説

不動産投資の勉強方法を初心者向けに解説します。どのような本がおすすめなのか、不動産投資物件の選び方、戸建てやマンション、アパートの違い、セミナーは参加すべきなのかなど初心者が勉強しやすいような方法を解説していきます。

不動産投資の初心者向け勉強方法

不動産投資の勉強方法を初心者向けに解説していきます。筆者ももともと超初心者なので現実的に役立つ不動産投資の勉強の始め方になっているかと思います。大枠でいうと、不動産投資の本を読む、不動産投資無料セミナーに参加する、不動産投資のブログを読む、資料請求して読み込む、の4点です。

不動産投資の本

不動産投資本

まず手軽に始められるのは、不動産投資の本を読むことかと思います。最初は本でもいいかもしれません。不動産投資の本を数冊読めば不動産投資の全体像がある程度知れると思います。

不動産投資の本の選び方としては、自分が興味のある分野で数冊、主張の異なる本を選ぶといいかと思います。筆者の場合は、マンション経営に興味があるので、マンション投資派と否定派の本を選びました。独身こそ自宅マンションを買いなさいがマンション購入肯定派で、マイホーム価値革命があえていうと否定派です。ちなみに後者は、元BCGなので読み物としても面白いです。

 

不動産投資無料セミナー

不動産投資の本をある程度読んでいれば次のステップは、不動産投資無料セミナーに参加して、自分が気になる疑問などを質問できる場に参加することです。

本を読まずに不動産投資無料セミナーに参加しても、いいと思います。概ね、不動産投資の全体像が分かるように冒頭で説明してくれますし、質疑応答の時間をくれるので不動産投資の本を購入するのが勿体ないという人は不動産投資無料セミナーからでもいいと思います。不動産投資無料セミナーに筆者は6社ほど過去に参加しており、東京の不動産投資セミナーのおすすめ6選で各社の違いなども含めて紹介しています。全部無料です。

不動産投資ブログを読む

また不動産投資ブログを読むのもおすすめですね。不動産投資ブログを読むメリットとしては、客観的に面白い主張を展開しているブログが多いので、読むと参考になると思います。

ちなみに筆者が参考にしている不動産投資のブログは、こちらです。

http://akachan626.blog.fc2.com/

資料を読み込む

また手軽にできる不動産投資の勉強方法として、資料を読み込むという勉強方法もあります。ただ、手軽な一方で質問も出来ないですので、そこまで不動産投資の知識がつくものでもないです。まあ気軽に出来るというメリットは強いです。

初心者ほど不動産投資の勉強をすべき理由

不動産投資に興味があるけど初心者なので勉強も面倒だなと思っている方が多いかもしれませんが、絶対に不動産投資をいずれするのであれば勉強は初心者ほどすべきです。理由を解説します。

事前の勉強が重要

不動産投資は購入段階でどれだけ不動産投資について勉強していて、知識があるかが重要な投資に該当します。まあ株とかも同じなんですが、投資金額が高いので勉強して知識を得ておかないと痛い目にあるリスクが高いのが不動産投資です。

知識がないとカモられる

また筆者は超初心者の段階から、不動産投資無料セミナーなどに参加してきたのでわかるのですが、初心者だなと思われるとほぼ営業マンになめられます。

営業マンも目標があるので、悪気がなくても簡単に売れるだろうと思う方々に優先してセールスするモチベーションが働くためです。

しかし、不動産投資についてある程度知識があって対等に議論できる相手であれば、有益な情報もくれることがありますし、何より損をするリスクが減ります。相手の主張の痛いところを突けますし、そうすれば自分を守れます。筆者の場合は、ほぼ売却前提のワンルームマンションの紹介をされたときに御社の不動産投資売却実績を教えてくださいなど強気に出ることが出来ました。結果、シミュレーション通りの価格で売れている物件もあれば、そうでない物件もあったという当たり前の結果ではありましたが、有意義な質問だったとは思っています。

いざというときに役立つ

そして、不動産投資は購入金額が高いだけあって買い時というものがどうしても存在します。2019年でいうと、2020年のオリンピックで需要増によるコスト高で購入金額にもしわ寄せがいっているという噂もあります。

しかしいつ安くなるかはプロの不動産投資家でも分かりませんし、難しいです。なので、大事になるのは安くなった不動産投資の買い時で確実に判断できるベースの不動産投資知識を事前に準備することです。そうすれば乗り遅れることもありません。これは投資では不変の事実だと思っていて、仮想通貨とかもそうですよね。

不動産投資で勉強すべきこと

では、不動産投資の勉強といってもそんな部分を勉強すればいいのか解説します。これらをまず把握できれば初心者で不動産投資を勉強する部分に関しては、ひとまず大丈夫なのかなと思います。

不動産投資用語について

まず、不動産投資用語でいうと、利回り、住宅ローン、自己資金などが代表例ですね。利回りに関しては、表面利回り、実質利回りがありますね。利回りに関しては、アパート経営の利回り概念で解説しています。

それから、意外と初心者には知られてないですが不動産投資をする場合は固定資産税を払う必要があります。

マンション、戸建て、アパートの違い

また、マンション、戸建、アパートの不動産投資としての違いも勉強対象ですね。マンションは、基本的にワンルームマンションが中心的です。ワンルームマンションは、都心であれば日本の人口は減っていますが、都心の1人暮らしは増えていますから特に問題はないです。ワンルームマンションでは、ワンルームマンション投資は得か損かで解説しています。

アパート経営だと、基本的には土地付きの1棟買いが中心になりまして、土地は経年劣化がないので資産価値が下がりづらいというメリットがあります。アパート経営に関しては、アパート経営収入は1部屋3万円が目安で解説しています。

戸建ですと、家族なので引っ越しが少ないので安定稼働が期待できます。また、自分が住んで民泊をするという手法も考えられますね。戸建ではないですが、筆者は民泊をやていまして、民泊稼働率は85%くらいで解説しています。

新築、中古の違い

また、不動産投資では、新築か中古かの違いも大事になります。不動産投資は、購入した時点で新築から中古に変わり、価値が一定下がるため中古物件をおすすめする不動産会社が多いです。

筆者的にも初心者であれば、新築ではなく、中古でまずは挑戦する方がリスクも少ないのでいいのかなと思います。新築は新築で、メリットもあるのですが、初心者向けではないかもしれません。

不動産投資物件の選び方について

不動産投資においては、物件選びがかなり大事です。物件選びでは、例えばエリアの選定、物件の選定の2つに分かれます。エリアの選定では、ほぼ23区がおすすめでして、特に都心6区が良さげです。

物件選びでは、駅近5分がマスト条件ですね。あとは、あまりに古すぎると入居されない可能性もあるので築10年以内が良いです。あとは、周辺環境をターゲットとする住人が好むかどうかを実際に視察して考えてみるのも良いです。

住宅ローンについて

あと地味に大きいのが住宅ローンです。住宅ローンは、多くの銀行が様々な金利で貸しているので、どこから借りるかでトータルの支払いが大きく変わります。そのためか、住宅ローンの乗り換えサービスなども世の中には多くありますね。

住宅ローンに関しては筆者も勉強中なので、あとで追記していきたいと思います。結構奥が深いので勉強すると面白い分野です。

自己資金

あとは自己資金ですね。自己資金は、住宅ローンとも関連しますが、自己資金は多いほど金利分が減るので支払い面ではお得です。また、自己資金が多い方が借りられる住宅ローンの額が高くなるので、レバレッジも効きますね。

頭金ゼロでも不動産投資はできますので、自己資金がないからといって諦める必要はありません。

売却か家賃収入か

また不動産投資において、出口戦略として売却なのか家賃収入なのかもかなり重要です。家賃収入では、いわゆる保有することでずっと不労所得を得ていく戦略になります。物件の魅力が高くて入居がずっと期待できるのであれば家賃収入もおすすめです。

また、売却という出口戦略も可能です。売却の場合は、概ねローン組んでから20年後くらいに売却で利益が出るようになる頃になります。大事なのは、売却シミュレーションをもらった時に、同時にその不動産会社の過去の売却実績ももらうことですね。

不動産会社の違い

不動産会社の違いも重要です。今はテクノロジーが発達していて、AIによる不動産管理や投資物件の選定を行っている会社もあります。各社の違いに関しては、直接対面で営業マンと合う方が親身に解説してくれるとは思いますが、筆者が過去に6社ほどセミナーや対面で話を聞いてきたレポートは、不動産投資セミナーで聞いたおすすめ各社の違いで読んでみてもいいと思います。

民泊について

最後ですが、民泊も最近では不動産で稼ぐ手法になっています。違いでいうと、民泊はリスクが高いですし面倒ですが、稼ぐことは可能です。ただ、将来的にどうなるかかなり不透明ではあるので様子見でもいいとは思います。

不動産投資の勉強をしない場合の失敗事例

では、最後に不動産投資の勉強をしないデメリットとリスクとしてよくある失敗事例を紹介します。よくある不動産投資の事例としては、いわゆる失敗に当たる高値で購入してしまう、そして住宅ローンに終われる、この2点かと思います。

高値が購入してしまう

1つ目の不動産投資の失敗事例は、高値で購入してしまうですね。不動産投資は、かなり購入金額が高いので正直価格が50万円変わってもあまり差がないように感じてしまいます。しかし、50万円はかなりの大金です。

ここを妥協すると足元を見られますし、あまり賢い不動産投資ではありません。よく不動産投資の勉強をしていればまだ高値で購入してしまうことは少なくなると思います。

ローン返済に追われる

またローン返済に追われると言う失敗事例もありますね。住宅ローンを不動産投資においては、必ず出てくる言葉で営業マンも住宅ローンを借りることをおすすめしてきます。しかし、冷静に考えて住宅ローンは借金です。

まだ、金利が低ければいいですが、不動産投資でよくある失敗事例は入居されないので、家賃収入で住宅ローンの返済ができずに、持ち出しで住宅ローン返済が続くパターンです。これはかなり苦行です。絶対に勉強すべきです。

まとめ

では、初心者向けの不動産投資の勉強方法について解説しました。まずは、筆者のように本で勉強するところから初めて徐々に、不動産投資セミナーに参加して行くといいと思います。東京のおすすめの不動産投資セミナーは、東京の不動産投資セミナーおすすめ6選で紹介しています。

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