アパート経営は利回り良い!利回り概念も理解すべき

アパート経営は利回りが良いことを知っていますか?アパート経営の場合は、土地が残るので売却時に資産価値が残りやすい収益物件が多いです。不動産投資における知るべき知識と徒歩何分など選定基準、利回りの平均も解説します。もっと不動産投資の全体感を知りたい場合は、初心者向けの不動産投資の始め方完成版で初心者にわかりやすく解説しているのでご一読ください。

アパート経営の利回り

まずアパート経営の利回りを理解する上で、幾つかの基本的な不動産投資における利回りの概念を理解しないと始まりません。不動産投資における利回りの基本用語とは、表面利回りと実質利回りです。そのあとに、アパート経営の利回りの目安と他の不動産投資の利回りとの比較をみてみましょう。

表面利回り

まず表面利回りです。アパート経営を始める場合にまず知るべき利回りの概念です。表面利回りとは、下記の計算式で定義されます。

表面利回り=1年間の満室の場合の家賃収入÷不動産の購入価格×100

通常、アパート経営に限らず利回りという場合は、この表面利回りを指す場合が多いです。しかし、見て分かる通りで表面利回りは、コスト面を見ていないので表面利回りだけ見ていると痛い目に遭いますね。

実質利回り

痛い目にあうと言いましたが、アパート経営に限らず不動産投資では当たり前のようにコストがかかります。維持費用だけでなく、空室になる期間もありますから家賃収入が入らない期間もあるためそういった部分も考慮した利回り計算を行うのが、実質利回りです。実質利回りは、下記の計算式で定義されます。

実質利回り={1年間の満室の場合の家賃収入×(1-空室率)-1年間の維持管理経費}÷(不動産の購入価格+不動産の購入諸経費)×100

です。不動産投資で1人暮らしを想定した間取りの場合は、基本的に2年で退去するケースが多いですが、退去時に次の入居者を探すのにおよそ1ヶ月くらいかかりますし入居者募集のための広告費も必要になるので、表面利回りと実質利回りはそれなりに差が出ます。本来的なあなたの財布へのお金の出入りを考えた利回りは、この実質利回りです。

アパート経営は利回りだけでなくキャットフローも重要

またアパート経営では新築物件を購入するか、中古物件を購入するかも投資判断においては重要です。この際に利回りだけでアパート経営における投資判断をすると、これまた痛い目にあう可能性が出てきます。どういうことかというと、アパート経営に限らず不動産投資判断ではキャッシュフローの概念も重要となるからです。特に新築にするか中古にするかでキャッシュフローの概念が役立ちます。事例を見てみましょう。

物件の項目 新築アパートの場合 中古アパートの場合
家賃 9.5万円 6.5万円
アパート購入時価格 1億円 5000万円
アパート購入諸経費 500万円 500万円
投資額 1億500万円 5500万円
自己資金 1500万円 1500万円
満室家賃収入 1140万円 800万円
空室率 5% 20%
維持管理費 250万円 250万円
実質利回り 7.5% 6.5%

このアパート経営のケースだと、新築は当然中古に比べて購入価格は高くなり、一方で空室率は新築なので低めになります。新築の空室率は2年で24ヶ月に1ヶ月空室となるとおよそ5%です。中古アパートだと空室率が若干高くなり、維持管理費も高くなります。このアパート経営だと、新築アパートが7.7%で中古アパートが6.5%です。です。実質利回りとしてはそうなのですが、これをキャッシュフローで考えると次のようになります。

項目 新築アパート 中古アパート
借入額 9000万円 4000万円
返済方法 元利均等返済 元利均等返済
金利 3.5% 3.5%
返済期間 20年 12年
年間ローン返済額 626万円  409万円

返済期間としては、新築アパートは20年で、中古アパートは木造アパートだと耐用年数が22年となるので、残存期間として12年としています。金利はどちらも少し高めで新築、中古ともに3.5%としているものの、新築アパートですと築10年までは高めの入居率が期待できることが多いので、金利が優遇されることが多いので若干新築アパートに厳しめの計算で出しています。これらの設定であなたのお財布に出入りするキャシュフローを計算するとあら不思議、次のようになります。

新築アパートのキャッシュフロー=家賃収入1080万円*(1-空室率0.05)-維持管理費216万円-ローン626万円=184万円

中古アパートのキャッシュフロー=家賃収入720万円*(1-空室率0.2)-維持管理費216万円-ローン409万円=-49万円

利回りとキャッシュフローでアパート経営を考えると

先ほどのケースでアパート経営を考えると、およそ実質利回りが7%をキープすることがキャッシュフロー的には目安ということになります。キャッシュフローがマイナスになると、その都度自己資金を注入するようなアパート経営の方法になるため、いったい何のためにアパート経営に不動産投資したのか意味不明な状態となるでしょう。

ワンルームマンション投資との利回りを比較

では次にアパート経営の利回りが高いかどうかをワンルームマンション投資との利回りを比較することで考えてみたいと思います。結論、アパート経営は基本的に利回りはワンルームマンションよりも高くなることが多いです。もちろん物件によりけりです。

事例として、ワンルームマンションの価格を2000万円の物件として、家賃収入が9万円となる物件があったとします。となると年間家賃収入は108万円となります。表面利回りは、108万円/2000万円で、5.4%となります。この時点でアパート経営の実質利回りがワンルームマンションの表面利回りを上回っています。

ここからワンルームマンションの実質利回りを考えたいと思います。例えば、管理費と修繕積立金を毎月1万円かかるとします。これで年間で12万円です。さらに固定資産税がかかるのでそれが10万円とします。これを家賃収入からコストとなるので引き算すると実質利益は、108-22で86万円です。これを実質利回りとして計算すると、86/2000=0.042くらいなので、4.2%になります。なので、当然アパート経営の実質利回りを下回ることになります。これはもちろん事例ですが、よくある現実的なワンルームマンションの数時間だと思います。

アパート経営はなぜ利回りが高い?

ではアパート経営はなぜ利回りが高いのでしょうか?結論としてそれは土地が残ることによる要因が大きいです。ワンルームマンションの場合は、不動産投資における購入価格のうちほぼ部屋に対してコストがかかっています。

一方でアパート経営の場合は部屋代というか建物代としてだけでなく、土地代もかかっています。(1棟買いの場合で)そして、想像に難くないですが、土地はほぼ値下がりがあまり起きないのでアパート経営の場合の不動産投資額の中で下落する資産比率が少ないです。

これは出口戦略を考えた時に、売却を考えた場合にも有効です。ワンルームマンションだとどうしても売却時に築年数が経つと資産価値が下がりますが、アパート経営で土地付きの場合は資産価値が下がりづらいので、売却の時も困らないのもメリットですね。

利回りの高いアパート収益物件の選び方

では、利回りの高いアパート経営を始めたい方は、どのようにしてアパートを選べばいいのでしょうか?それはあなたが1人暮らしで引っ越しを考えるときと同様で、最寄り駅まで徒歩何分程度かということと、住所交通事情のような周辺環境が大事になります。

最寄駅まで徒歩何分か

アパート経営において、最寄り駅まで徒歩何分かということは物件選びでとても重要な観点です。できるだけ近い方が良いのですが、ベストな目安は3分程度だと思います。最悪でも10分くらいではないと資産価値としても探しやすいです。

住所交通事情

また住所や交通事情など周辺環境もかなり大事です。1人暮らしを想定したアパート経営では、1人暮らしが快適に過ごしやすい周辺環境となっている住所や交通事情の物件を選びましょう。

特に大手企業で働くような方を入居者として想定している場合は、大企業が集まる駅にアクセスしやすい物件を選ぶことが大事になりますし、大学生であればその大学にアクセスしやすく大学生が集まる駅で物件を選ぶといいです。

利回りの高いアパート経営を始めるなら

もし利回りの高いアパート経営を始めたいのであれば、まずは勉強から開始することをオススメします。例えば、RRESIという筆者が参加したアパート経営をオススメしている不動産会社とかでは、アパート経営に特化した不動産投資無料セミナーを実施していたりします。

まとめ

まとめですが、アパート経営は利回りが基本的に高く、その理由は土地がつくことに起因します。もし不動産投資で利回り観点で悩んでいればアパート経営を考えてみてもいいでしょう。

 

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